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在經(jīng)歷了去年的轉(zhuǎn)型元年之后，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的步子邁得似乎更為順暢了：多項(xiàng)業(yè)務(wù)邁過(guò)了從0到1的階段，正邁向從1到10的復(fù)制擴(kuò)張階段。
　　8月17日，在萬(wàn)科2015年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰介紹公司的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型時(shí)，明確提出了物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營(yíng)地、萬(wàn)科驛未來(lái)幾年的發(fā)展路徑和戰(zhàn)略目標(biāo)。他給出了很多數(shù)字，比如物業(yè)服務(wù)面積要在3年內(nèi)擴(kuò)張到5億平方米，出租公寓萬(wàn)科驛要到2017年提供15萬(wàn)間房源……從這些數(shù)字來(lái)看，萬(wàn)科要將這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)打造成細(xì)分領(lǐng)域的龍頭。
　　萬(wàn)科總裁郁亮還說(shuō)：“萬(wàn)億市值是我們的美好愿景，這里面，我們希望傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)占比一半以下，一半以上則來(lái)自新業(yè)務(wù)。”
　　而面對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率普遍下滑的行業(yè)背景，萬(wàn)科未來(lái)更傾向于以合作開(kāi)發(fā)的方式“抱團(tuán)取暖”、分散風(fēng)險(xiǎn)。
　　新業(yè)務(wù)將打造多個(gè)龍頭
　　萬(wàn)科提轉(zhuǎn)型已有些時(shí)日，過(guò)往更多是面上的提及，這一次卻向外界透露了許多實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
　　首當(dāng)其沖的是物業(yè)服務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)在今年明確了市場(chǎng)化發(fā)展方向。
　　譚華杰介紹，萬(wàn)科物業(yè)2015年主要目標(biāo)是要打造十個(gè)合作標(biāo)桿，今年可能會(huì)外接大概6000萬(wàn)平米的項(xiàng)目，加上萬(wàn)科體系約1800萬(wàn)平米的項(xiàng)目，總共會(huì)增加7000~8000平米的面積。這相當(dāng)于在去年的基礎(chǔ)上翻倍，去年年底的物業(yè)管理面積是7000萬(wàn)平方米。
　　明年，萬(wàn)科物業(yè)會(huì)大規(guī)模市場(chǎng)擴(kuò)張，計(jì)劃用托管+收購(gòu)方式，從外部接收大概1.2億平米的項(xiàng)目，把總量提高到3億平米，到2017年希望進(jìn)一步增長(zhǎng)，托管外部約2億平方米。
　　“從今年開(kāi)始(萬(wàn)科物業(yè))用三年時(shí)間把面積由7000萬(wàn)平方米提高到5億平方米，也就是三年增長(zhǎng)6倍，這是一個(gè)非常野心勃勃的目標(biāo)。”譚華杰說(shuō)。
　　郁亮則透露，今年年初曾專門(mén)赴加拿大參觀一家物業(yè)管理公司，這家公司管理北美4%的住宅，“這是我們的方向和標(biāo)桿，我們希望萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)也管理中國(guó)4%的住宅”。
　　其次是物流地產(chǎn)，譚華杰說(shuō)這是萬(wàn)科已確認(rèn)的主干業(yè)務(wù)，上半年已成立萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司，目前已正式獲取貴陽(yáng)、武漢兩個(gè)項(xiàng)目。
　　據(jù)透露，萬(wàn)科物流地產(chǎn)的目標(biāo)是到2018年獲取總建筑面積1600萬(wàn)平方米(建成1000萬(wàn)平方米)的項(xiàng)目，這樣的規(guī)模接近全國(guó)第一位。
　　萬(wàn)科的出租公寓業(yè)務(wù)在今年也進(jìn)入了正式擴(kuò)張階段。其中萬(wàn)科驛目前已開(kāi)業(yè)和籌備的項(xiàng)目有9個(gè)，可提供近1萬(wàn)間服務(wù)公寓，這個(gè)規(guī)模已經(jīng)接近行業(yè)最高水平。
　　“我們計(jì)劃到2017年能提供萬(wàn)科驛15萬(wàn)間，這將會(huì)是行業(yè)第二名到第十名的總和。”譚華杰說(shuō)道。
　　不僅如此，萬(wàn)科還將觸角伸向了教育領(lǐng)域，按照譚華杰的說(shuō)法，萬(wàn)科希望成為中國(guó)首席的素質(zhì)教育產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。
　　據(jù)介紹，萬(wàn)科教育營(yíng)地業(yè)務(wù)包括四個(gè)方面：社區(qū)營(yíng)地、城市營(yíng)地、戶外營(yíng)地以及全日制學(xué)校。今年在廣深已經(jīng)開(kāi)業(yè)15家社區(qū)營(yíng)地，今年年底有6個(gè)戶外營(yíng)地營(yíng)業(yè)。萬(wàn)科計(jì)劃到2018年開(kāi)發(fā)150個(gè)以上的社區(qū)營(yíng)地，12個(gè)以上城市營(yíng)地，12個(gè)戶外營(yíng)地;戶外營(yíng)地的接待人數(shù)超過(guò)20萬(wàn)人次，成為國(guó)內(nèi)該項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)跑者。
　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù)抱團(tuán)取暖
　　一邊是新業(yè)務(wù)如火如荼的開(kāi)展，一邊是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間的有限。
　　財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入502.7億元，同比增長(zhǎng)22.72%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.5億元，同比增長(zhǎng)0.77%。
　　權(quán)益凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于營(yíng)收增速。對(duì)此，譚華杰表示，萬(wàn)科今年一季度的凈利潤(rùn)出現(xiàn)了較大下滑，到二季度才“扳回”狀態(tài)，達(dá)到了一個(gè)基本持平的狀態(tài)。
　　譚華杰進(jìn)一步解釋，導(dǎo)致今年一季度和今年上半年利潤(rùn)增速明顯低于收入增速的原因是兩點(diǎn)：第一，去年一季度有很大的投資收益，但是今年同期相對(duì)來(lái)說(shuō)投資收益要少很多。第二，今年上半年結(jié)算里面的權(quán)益比例比去年同期要低，也就是合作的程度要更深一些。合作比例上升和權(quán)益比例下降，這是符合萬(wàn)科戰(zhàn)略導(dǎo)向，但確實(shí)會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)和收入增速上面會(huì)出現(xiàn)一個(gè)落差。
　　而郁亮表示，萬(wàn)科未來(lái)還會(huì)加大合作的力度，原因何在?
　　“我們不會(huì)因?yàn)榭吹綑?quán)益占比變化導(dǎo)致收入和利潤(rùn)之間不太配比，下半年就不合作了。如果全資擁有，權(quán)益占比高，利潤(rùn)是多一點(diǎn)，但是別忘了，現(xiàn)在一塊地，地價(jià)占比60%以上了，如果不把風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傄幌?，壓力?huì)很大。合作是必然趨勢(shì)，是抱團(tuán)共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的方法。”郁亮對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
　　今年上半年的土地市場(chǎng)繼續(xù)量縮價(jià)漲。譚華杰給出的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年14個(gè)主要城市住宅用地供應(yīng)下降了37%，成交下降了51%;而14個(gè)主要城市土地平均出讓地價(jià)同比上漲了42%，一線城市的地價(jià)占同期房?jī)r(jià)的比例高達(dá)60%，接近香港。
　　“從去年下半年開(kāi)始，土地價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)的漲幅，這是一個(gè)比較糟糕的事情，這意味著如果接下來(lái)房?jī)r(jià)不大漲的話，這些高價(jià)拿地的企業(yè)將會(huì)虧損。”譚華杰對(duì)當(dāng)前的形勢(shì)表示擔(dān)憂，他認(rèn)為這種非常高的地價(jià)實(shí)際上把行業(yè)推到進(jìn)退維谷的狀態(tài)，如果不買地，未來(lái)就會(huì)沒(méi)有地可以開(kāi)發(fā);如果買地，可能就會(huì)面臨很高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。