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從單一的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商，物流地產(chǎn)是萬科重要的業(yè)務(wù)方向之一。截至2016年年底，萬科物流地產(chǎn)累計(jì)已獲取18個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約147萬平方米，而今年已新增3個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

近日，興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘參與了萬科5月份銷售經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議，從其公開發(fā)布的紀(jì)要中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，萬科計(jì)劃物流地產(chǎn)今年再增加150萬平方米。

今年1~5月，萬科共獲取64個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規(guī)模，土地儲(chǔ)備下降300多萬平方米。萬科證券事務(wù)代表梁潔在前述電話會(huì)議上表示，前5個(gè)月公司拿地審慎，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高價(jià)地將成為負(fù)擔(dān)。

6月3日，萬科公告中顯示新增3個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是嘉興南湖項(xiàng)目、西安灃西項(xiàng)目和中山黃圃項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積21萬平方米，權(quán)益建面15萬平方米，均價(jià)約700元/平方米，明顯低于開發(fā)類項(xiàng)目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這3個(gè)項(xiàng)目從城市布局來講定位是比較準(zhǔn)的，分別在華東、西北和華南。這些城市的物流產(chǎn)業(yè)都有很強(qiáng)的基礎(chǔ)，也是在這個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型較早的。

早在2014年5月，萬科就與河北廊坊市國(guó)土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂了協(xié)議，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。2015年6月，萬科撤銷了物流地產(chǎn)事業(yè)部而成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來運(yùn)作。物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)秉承“聚焦大客戶，聚焦重點(diǎn)城市，主打高標(biāo)庫產(chǎn)品”的戰(zhàn)略。

截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已獲取的18個(gè)項(xiàng)目總建面約147萬平方米。今年計(jì)劃再增加150萬平方米。目前萬科的物流地產(chǎn)項(xiàng)目都是倉儲(chǔ)空間，通過經(jīng)營(yíng)獲取租金回報(bào)。

梁潔表示，物流地產(chǎn)項(xiàng)目一般開發(fā)周期短，項(xiàng)目獲取后一年可進(jìn)入經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目成本低，總體投資回報(bào)率一般高于大多數(shù)持有型物業(yè)。未來公司將抓住機(jī)會(huì)，積極拓展物流地產(chǎn)項(xiàng)目，而且作為綜合性發(fā)展商，相對(duì)純物流企業(yè)在項(xiàng)目獲取上有優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)可實(shí)現(xiàn)性高。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析認(rèn)為，萬科發(fā)展物流地產(chǎn)具有品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且資金鏈雄厚、風(fēng)格扎實(shí)穩(wěn)健、業(yè)內(nèi)地位強(qiáng)大，加之這些年在商業(yè)地產(chǎn)等方面取得一定成果，在產(chǎn)業(yè)鏈上、政策對(duì)接及市場(chǎng)上都有一定的優(yōu)勢(shì)。

除了萬科，綠地、越秀等房企也將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向。世邦魏理仕發(fā)布的《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》報(bào)告顯示，2017年61%的中國(guó)投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報(bào)，物流地產(chǎn)在今年占比20%，受到投資者比以往任何一年都多的青睞。

隨著2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控深入，規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)成為房企撇不開的情結(jié)，同時(shí)土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)業(yè)績(jī)的影響也越來越大。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年1~5月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，碧桂園和保利分別以643億元和525億元持續(xù)穩(wěn)居前兩位，劍指4500億元的中國(guó)恒大以491億元的拿地金額躍至第三位，而萬科以339億元的拿地金額排行第七，TOP10房企拿地總金額達(dá)4055億元，占TOP50房企的52.1%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，面對(duì)碧桂園、恒大咄咄逼人的排位賽，萬科新增地塊速度加快，特別強(qiáng)調(diào)土地儲(chǔ)備。在一定程度上，土地儲(chǔ)備的多少?zèng)Q定了融資能力和融資成本，也決定了后續(xù)排位賽競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。

今年5月萬科新獲9個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積163萬平方米，權(quán)益建筑面積111萬平方米，新獲項(xiàng)目均價(jià)約為7300元/平方米，高于去年水平，也高于過去1~4月的拿地均價(jià)。

1~5月，萬科共獲取64個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積1154萬平方米，明顯小于1520萬平方米的銷售規(guī)模，土地儲(chǔ)備下降300多萬平方米。

梁潔坦言，土地儲(chǔ)備減少雖不影響公司短期經(jīng)營(yíng)，但對(duì)公司未來業(yè)務(wù)增長(zhǎng)有負(fù)面影響。公司在拿地方面沒有具體的面積和金額目標(biāo)，但也不希望土地儲(chǔ)備下降，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況去尋找能夠達(dá)到收益要求的項(xiàng)目。

萬科2016年年報(bào)顯示，2016 年萬科新增開發(fā)項(xiàng)目173個(gè)，其中59.5%的新增項(xiàng)目為通過合作方式獲取，按公司權(quán)益計(jì)算的建筑面積約1892.2萬平方米，總建筑面積約3157.3萬平方米，其中88.3%的新增項(xiàng)目都位于一二線城市。

萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)有的土地資源基本滿足了本集團(tuán)未來兩年的開發(fā)需求，萬科繼續(xù)堅(jiān)持審慎的投資策略，并持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等方式確保以合理價(jià)格獲取土地資源。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，合作開發(fā)可以降低拿地成本，迅速地?cái)U(kuò)大可售面積，同時(shí)可以做大品牌影響力。

截至2016年年底，萬科進(jìn)入65個(gè)城市，他們分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。

在李宇嘉看來，現(xiàn)在樓市核心區(qū)域向都市圈轉(zhuǎn)移，萬科的重點(diǎn)區(qū)域打破了以往一二三線城市的分割，走向了“都市圈”的概念，布局的戰(zhàn)略意圖非常明顯。