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3月14日，戴德梁行最新發(fā)布的《中國(guó)高端物流市場(chǎng)2015年回顧》報(bào)告顯示：以普洛斯（GLP）為標(biāo)桿的國(guó)際性物流地產(chǎn)商在市場(chǎng)中依然占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額，但他們的位置正在被追趕；以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的本土物流品牌正在迅速地發(fā)展壯大。中國(guó)本土背景的公司正在大舉進(jìn)入高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)，其中不乏萬(wàn)科、平安等等房地產(chǎn)的“跨界”企業(yè)；宇培、寶灣這樣的國(guó)內(nèi)背景的物流地產(chǎn)公司，近兩年發(fā)展勢(shì)頭正盛，目前已經(jīng)擠入物流領(lǐng)域的前十名。
　　戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達(dá)表示：“一線城市短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)土地價(jià)格增長(zhǎng)速度高于租金增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象，新的物流地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)基本都聚集在全國(guó)的二至三線城市。物流地產(chǎn)目前的需求集中在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市，同時(shí)中西部地區(qū)增速迅猛，未來(lái)部分二、三線城市還有較大的發(fā)展空間。”
　　戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人蘇智淵認(rèn)為：“對(duì)于在中國(guó)做物流地產(chǎn)的人來(lái)講，2015年是個(gè)出現(xiàn)“變局”的一年，這不僅因?yàn)橹袊?guó)的GDP破“7”之后，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，制造業(yè)的一片看空導(dǎo)致了對(duì)物流營(yíng)收的懷疑；也是因?yàn)殡S著電商的迅猛崛起，特別是淘寶在2015年的雙11節(jié)912億的銷(xiāo)售額，又一次刷新了往年的記錄，物流地產(chǎn)好似又搭上了一班新型號(hào)的快車(chē)。”
　　物流地產(chǎn)面臨越來(lái)越大的“拿地瓶頸”
　　相信幾乎所有的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商在2015年都會(huì)有同樣的感慨，“比起前幾年，今年即使在一些二三線城市，拿地都是這么不容易。”這已經(jīng)是一個(gè)普遍被大家認(rèn)知的事實(shí)。只要以稅收貢獻(xiàn)為綱的政府方向不變，類(lèi)似的物流地產(chǎn)商的“拿地瓶頸”就會(huì)延續(xù)，所以這是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商目前遇到的最大困局。
　　物流地產(chǎn)商加快了資本化的腳步
　　在2014-2015年，如何把重資產(chǎn)進(jìn)行資本化成為了一個(gè)很重要的市場(chǎng)聲音。這里面有用傳統(tǒng)物流資產(chǎn)進(jìn)行IPO準(zhǔn)備的，有嫁接一些海外資本尋求未來(lái)資本化擴(kuò)展的，也有積極尋求國(guó)內(nèi)融資渠道的。這里面比較大的事件包括：RRJ和新加坡淡馬錫集團(tuán)繼凱雷之后對(duì)宇培集團(tuán)進(jìn)行了新一輪注資；Brookfield集團(tuán)在全球整合蓋世里和IDI，并將其進(jìn)行中國(guó)的統(tǒng)一品牌運(yùn)營(yíng)；加拿大養(yǎng)老基金與嘉民集團(tuán)在中國(guó)的新一輪注資計(jì)劃；GawCapital與維龍?jiān)谥袊?guó)的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系確立；黑石成為萬(wàn)科物流地產(chǎn)公司的股東；當(dāng)然也包括最近剛剛發(fā)生的易商收購(gòu)了紅木的亞太業(yè)務(wù)，其背后的金主則是著名的華平投資基金。所有這些事件所折射出的一個(gè)事實(shí)是，目前所有的物流地產(chǎn)商都在尋求國(guó)際資本的支持，迅速在打開(kāi)資本化的路徑。
　　蘇智淵表示：“引入國(guó)際資本的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)就是人民幣的貶值預(yù)期，國(guó)際資本在前十年對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的青睞有很大程度是受到了人民幣升值預(yù)期的驅(qū)動(dòng)；一旦人民幣在一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)始進(jìn)入貶值通道，資本流出會(huì)加快，所以在做資本化管道的設(shè)計(jì)上一定要考慮資本的平衡性。”
　　物流地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌
　　2015年在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)和很多前十年沒(méi)有想到過(guò)的品牌。最經(jīng)典的三個(gè)案例分別是萬(wàn)科，平安和菜鳥(niǎo)。萬(wàn)科是傳統(tǒng)的住宅地塊開(kāi)發(fā)商，其介入物流地產(chǎn)事發(fā)突然，但確貌似堅(jiān)決。在15年年中，萬(wàn)科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)作；同樣堅(jiān)決還有平安，作為一家金融保險(xiǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在15年的年初就旗幟鮮明地在平安不動(dòng)產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)的事業(yè)部開(kāi)始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并在整個(gè)2015年取得驚人的發(fā)展，且很快平安就會(huì)把這個(gè)事業(yè)部獨(dú)立為一家物流地產(chǎn)投資公司；菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)背靠阿里巴巴，走的是快遞+貨棧的網(wǎng)絡(luò)化布局路線，做的雖然不是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)，但其物流土地儲(chǔ)備對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局將起到舉足輕重的作用。
　　蘇智淵認(rèn)為：“普洛斯在圖中份額雖然仍然占據(jù)超過(guò)半成，但其地位正在受到后來(lái)者的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)，這里面宇培、易商和平安的迅猛發(fā)展都將在未來(lái)三年對(duì)市場(chǎng)份額形成實(shí)質(zhì)性的影響，所以三年后的市場(chǎng)可能有一個(gè)較大的洗牌過(guò)程，而這一過(guò)程的起始點(diǎn)就發(fā)生在2015年。”
　　“互聯(lián)網(wǎng)+”對(duì)物流地產(chǎn)的隱形挑戰(zhàn)
　　今天的中國(guó)大地，隨著“雙創(chuàng)”概念在每個(gè)地方的落地生根，“互聯(lián)網(wǎng)”對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的影響正在逐漸蔓延。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也產(chǎn)生了很多不同的聲音，特別是有些專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)太“重”，互聯(lián)網(wǎng)很難滲透入這種“重”的行業(yè)。物流地產(chǎn)行業(yè)相較于大家熟知的住宅，辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)而言，就更加是一個(gè)交易低頻，而不“性感”的行業(yè)。但是在2015年卻有一些信號(hào)好像在預(yù)示著“互聯(lián)網(wǎng)”對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的顛覆。
　　這里面就包括了像“天地匯”這樣的標(biāo)準(zhǔn)的互聯(lián)網(wǎng)公司。天地匯是一家僅僅成立不到兩年的企業(yè)，主要做的是以“公路港”為中心的第四方物流的概念。其實(shí)質(zhì)是通過(guò)其建立的“天網(wǎng)”為中國(guó)的中小物流公司或者單個(gè)的卡車(chē)司機(jī)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上配貨訂單；從而真正消除大量的空單運(yùn)輸，提高物流效率。但是其賺取的大部分利潤(rùn)卻來(lái)自于房租以外，比如車(chē)輛及汽配的銷(xiāo)售，人員的保險(xiǎn)，甚至是司機(jī)的餐飲消費(fèi)等等。于是一個(gè)預(yù)期就出現(xiàn)了，如果這樣的業(yè)務(wù)有一天被市場(chǎng)認(rèn)可并占據(jù)了主導(dǎo)地位，我們熟知的物流地產(chǎn)的出租模式是不是會(huì)因?yàn)榉孔馐找孢^(guò)低而被這樣的運(yùn)營(yíng)商放棄了呢？如果這樣還會(huì)有物流地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在嗎？因?yàn)檎l(shuí)也不知道這樣的挑戰(zhàn)會(huì)不會(huì)真的發(fā)生，所以暫時(shí)把它稱(chēng)為“隱形”的挑戰(zhàn)；但是互聯(lián)網(wǎng)這把高懸的達(dá)摩克里斯之劍總會(huì)有落下的一天，誰(shuí)還能輕松地說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”跟物流地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系？