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11月30日，華南城在香港召開(kāi)2015/16財(cái)政年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)總監(jiān)馮星航、副財(cái)務(wù)總監(jiān)兼投資者關(guān)系總監(jiān)謝文瑜、投資者關(guān)系副總監(jiān)唐起延出席現(xiàn)場(chǎng)。
　　據(jù)華南城披露，截至2015年9月30日止六個(gè)月，公司合約銷(xiāo)售37.96億港元，同比下降44.5%；收入21.53億港元，同比下降58.1%；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)7.56億港元，同比下降42.0%。
　　馮星航在現(xiàn)場(chǎng)解釋稱(chēng)，中期業(yè)績(jī)大幅度下滑的主要原因是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所放緩，內(nèi)地項(xiàng)目的拆遷力度降低。另外，短期因素方面，A股動(dòng)蕩及人民幣貶值，影響到中小企業(yè)購(gòu)買(mǎi)商鋪，對(duì)集團(tuán)收入有負(fù)面影響。
　　對(duì)于下半年，馮星航表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。其表示，受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響，整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍較有挑戰(zhàn)性，集團(tuán)也開(kāi)始在上半年采取相應(yīng)措施，包括增加銷(xiāo)售人員、提升傭金等。“但是整體而言，公司的業(yè)績(jī)還是要一些大環(huán)境的配合。”
　　盡管整體收入下滑，但過(guò)去半年的一些數(shù)據(jù)仍可圈可點(diǎn)。上半年，華南城可持續(xù)性收入6.03億港元，較去年同期漲幅達(dá)63%；受此影響，期內(nèi)毛利率錄得51%，較去年同期增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。
　　“可持續(xù)性收入的增長(zhǎng)速度比預(yù)期要快，它反映了華南城除了是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，更是一個(gè)運(yùn)營(yíng)商。”馮星航認(rèn)為，這是華南城項(xiàng)目擴(kuò)張帶來(lái)的必然結(jié)果。目前公司在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州等城市有八大項(xiàng)目，將為持續(xù)性收入增長(zhǎng)提供“重要的支撐力”。
　　他介紹稱(chēng)，期內(nèi)各持續(xù)性業(yè)務(wù)的分部收入中，來(lái)自租金、物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、奧特萊斯、電子商貿(mào)的收入分別增長(zhǎng)36.6%、82.7%、163.6%、46.6%及401.3%，達(dá)到港元3.34億、8800萬(wàn)、6600萬(wàn)、5960萬(wàn)、5080萬(wàn)。
　　在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，華南城投資者關(guān)系副總監(jiān)唐起延也指出，倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)作為持續(xù)收入板塊中發(fā)展最快的部分，是公司提出的第四代綜合商貿(mào)物流平臺(tái)中“最核心的點(diǎn)”。
　　據(jù)了解，華南城通過(guò)和騰訊合作，在過(guò)去幾年間提出了第四代綜合商貿(mào)物流平臺(tái)的概念。具體而言，將利用電子商務(wù)升級(jí)貿(mào)易企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)通過(guò)打造全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，提升運(yùn)輸能力、競(jìng)爭(zhēng)效率等。目前，華南城已打造網(wǎng)上支付渠道、智能WIFI系統(tǒng)等，涉及小額貸、產(chǎn)業(yè)鏈金融以及大數(shù)據(jù)等方面的內(nèi)容。
　　與此同時(shí)，華南城在線(xiàn)下也成功推出“卡車(chē)版滴滴打車(chē)”業(yè)務(wù)，將空載的卡車(chē)和入駐項(xiàng)目的50萬(wàn)中小企業(yè)每天形成大量的零散運(yùn)力。“下一步公司還會(huì)提出更多增值服務(wù)，來(lái)增加它的粘性。”
　　談及未來(lái)，馮星航表示，隨著越來(lái)越多中小企業(yè)進(jìn)駐華南城，公司持續(xù)性收入的增長(zhǎng)勢(shì)頭可以保持，有信心在未來(lái)兩年內(nèi)達(dá)到25-20億港元，并將繼續(xù)推進(jìn)持續(xù)性板塊的分拆上市。
　　此前11月16日，華南城曾宣布分拆旗下持有75%股權(quán)的好百年家居到新三板掛牌上市，創(chuàng)下首家香港上市公司分拆業(yè)務(wù)至新三板上市的先河。
　　馮星航表示，公司旗下物業(yè)管理、倉(cāng)儲(chǔ)物流、奧特萊斯、電子商貿(mào)等板塊都屬于輕資產(chǎn)類(lèi)別，會(huì)在合適的時(shí)間考慮分拆。至于上市地點(diǎn)，公司可以選擇新三板，也不排除港交所。
　　不過(guò)，問(wèn)及分拆的時(shí)間表，馮星航在現(xiàn)場(chǎng)賣(mài)了個(gè)關(guān)子。“公司認(rèn)為要到一定分量的時(shí)候才分拆，不想太早就賣(mài)掉。所以，要綜合地評(píng)估對(duì)企業(yè)的價(jià)值以考慮這個(gè)問(wèn)題。”
　　以下是華南城2015/16財(cái)政年度上半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)實(shí)錄：
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，華南城下半年的運(yùn)營(yíng)額會(huì)不會(huì)持續(xù)下跌？另外是電商物流，未來(lái)公司在這方面的運(yùn)營(yíng)希望占比多大？
　　馮星航：我覺(jué)得銷(xiāo)售環(huán)境在下半年都是有挑戰(zhàn)性的，可以看到整體放緩已經(jīng)很明顯了，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上也一直有所反映。公司目前看不到這些因素會(huì)有什么明顯的改善。
　　至于電商和物流占比的問(wèn)題，公司一般將物業(yè)管理、租金、奧特萊斯、電商、物流列為可持續(xù)性收入，上半年在業(yè)績(jī)中占比是28%，當(dāng)然這個(gè)和物業(yè)銷(xiāo)售量的因素有關(guān)。我只能說(shuō)上半年可持續(xù)性的收入和去年同期比增長(zhǎng)了63%，之前給市場(chǎng)的指引是30%-50%，結(jié)果其實(shí)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期。
　　公司也定了一個(gè)目標(biāo)，可持續(xù)性收入是未來(lái)兩年達(dá)到15-20億。基于目前看到的數(shù)據(jù)，相信這個(gè)目標(biāo)是能夠很好地完成的。
　　這個(gè)也反映了一個(gè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力。華南城想做到提供一個(gè)好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，電商只是一個(gè)渠道，物流是一個(gè)配套，讓客戶(hù)更加方便做生意；奧特萊斯增加了人氣；公司還有物業(yè)管理業(yè)務(wù)，用一些現(xiàn)代化的管理手段來(lái)管理批發(fā)市場(chǎng)，能夠讓中小企業(yè)在公司的平臺(tái)上多做一些生意。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：除去政府補(bǔ)貼收入，華南城上半年的實(shí)際收入大概有多少？這種補(bǔ)貼下半年還會(huì)不會(huì)持續(xù)？另外，公司剛提到未來(lái)會(huì)有微眾銀行合作，包括可不可以具體談?wù)劊?br /> 　　馮星航：公司全年的利潤(rùn)有7億多，其中政府補(bǔ)貼有5億多，扣除稅費(fèi)應(yīng)該有3億多。相信政府的補(bǔ)貼下半年仍然會(huì)有，這是政府的產(chǎn)業(yè)扶持基金，在不同的城市對(duì)某一些值得支持、扶持的產(chǎn)業(yè)，就會(huì)有補(bǔ)貼。
　　由于華南城的項(xiàng)目比較長(zhǎng)期，需要培育市場(chǎng)，政府看到了這一點(diǎn)也會(huì)適時(shí)給予一定補(bǔ)貼。
　　關(guān)于微眾銀行的問(wèn)題，公司和騰訊以及騰訊系的公司有不同層面的合作，現(xiàn)在和微眾銀行開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品更加適合中小企業(yè)的不同需求，現(xiàn)在談還言之尚早。我想等到有一些階段性的成果時(shí)，可能透露的東西會(huì)多一點(diǎn)。但就目前而言，公司的合作還在商討的過(guò)程中。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：管理層剛才提到了公司接下來(lái)可能會(huì)繼續(xù)分拆持續(xù)性收入板塊上市，從目前來(lái)看，最先進(jìn)行分拆的板塊有哪些？上市的地方是新三板，還是港交所？
　　第二個(gè)問(wèn)題，公司主動(dòng)性收入、合約銷(xiāo)售下降的幅度都比較大，這對(duì)于全年的業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)有一定影響？如果要保持全年的目標(biāo)，是不是意味著接下來(lái)的六個(gè)月會(huì)采用一些方法來(lái)提振銷(xiāo)售？
　　另外，公司的負(fù)債比率上升約20%，您覺(jué)得這個(gè)數(shù)字屬于合理范疇之內(nèi)嗎？未來(lái)會(huì)采取哪些手段降低負(fù)債比率？
　　馮星航：先說(shuō)分拆的問(wèn)題。分拆的戰(zhàn)略其實(shí)也不需要怎么透露，公司在上一年的全年年報(bào)中已經(jīng)提及，會(huì)適當(dāng)、及時(shí)地把一些業(yè)務(wù)分拆，其中就把好百年先分拆出來(lái)了。
　　剛才說(shuō)可持續(xù)性收入，除了租金之外，還有物業(yè)管理、奧特萊斯、倉(cāng)儲(chǔ)物流，以及E.com，這些都是屬于輕資產(chǎn)類(lèi)別的，會(huì)在合適的時(shí)間考慮分拆。做分拆動(dòng)作主要是能夠體現(xiàn)這些企業(yè)的價(jià)值，至于地點(diǎn)，公司沒(méi)有一個(gè)地域性的限制，不一定是新三板，也不排除在香港。在時(shí)間表方面，公司認(rèn)為要到一定分量的時(shí)候才分拆，不想太早就賣(mài)掉。所以，要綜合地評(píng)估對(duì)企業(yè)的價(jià)值以考慮這個(gè)問(wèn)題。
　　第二個(gè)問(wèn)題，公司認(rèn)為下半年的整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境還是比較具有挑戰(zhàn)性的，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是有點(diǎn)慢。所以公司也不好說(shuō)，但是會(huì)盡力而為，包括上半年也開(kāi)始增加銷(xiāo)售人員，調(diào)升他們的傭金，有針對(duì)性地讓他們能夠有活力推銷(xiāo)公司的商鋪。
　　但是整體而言，公司的業(yè)績(jī)還是需要大環(huán)境的配合。比如說(shuō)政府的拆遷力度，拆遷如果是按計(jì)劃的力度，那中小企業(yè)肯定要過(guò)來(lái)，但現(xiàn)在力度有點(diǎn)??；也不排除是A股市場(chǎng)爆破之后，有些中小企業(yè)也虧了一點(diǎn)。這些都會(huì)影響到企業(yè)的投資。
　　第三，負(fù)債比率確實(shí)比以前高了，公司會(huì)適當(dāng)?shù)仄胶庖恍┈F(xiàn)金流，比如通過(guò)資本性支出適當(dāng)放慢的方式。更加關(guān)鍵的是這個(gè)階段要保持充裕的流動(dòng)性，目前公司的現(xiàn)金要超過(guò)100多億，還有60多億的備用信貸。加上國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境比較寬松，所以公司整體的融資成本從6.8%下降到6.5%。盡管如此，公司管理層還是會(huì)密切關(guān)注負(fù)債比率的情況。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司提到未來(lái)的收入可以達(dá)到15-20億，現(xiàn)時(shí)的財(cái)務(wù)費(fèi)用有多大？對(duì)于分拆，公司有沒(méi)有明確業(yè)務(wù)板塊的收入水平達(dá)到何種程度才可以上市？另外是融資的問(wèn)題，上半年除了短期和中期票據(jù)，公司還有沒(méi)有做其它國(guó)內(nèi)或境外的發(fā)債工作？
　　馮星航：可持續(xù)性收入的目標(biāo)是前兩年講的，當(dāng)時(shí)是說(shuō)三年做到15-20億，假設(shè)每年有30%-50%的增長(zhǎng)。而今年上半年可持續(xù)收入有63%的增長(zhǎng)，相信未來(lái)兩年15-20億是有信心達(dá)到的。
　　財(cái)務(wù)費(fèi)用方面，現(xiàn)在大概是300億的債，6.5億的融資成本。如果是繼續(xù)融資，在國(guó)外做一些融資，有條件把這個(gè)數(shù)字再降低。所以對(duì)于2016-2017年15-20億收入，如果做得好一點(diǎn)到20億的話(huà)，足夠覆蓋融資成本。
　　第二個(gè)問(wèn)題比較難回答，即達(dá)到什么合適的分量去分拆一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。因?yàn)橛行┕乐档姆绞讲煌?，其中最近有一些做物業(yè)管理的同行公司，他們的估值就做得特別的高。如果公司要平衡一個(gè)事件，是在收入還沒(méi)夠時(shí)尋找市場(chǎng)給出高PE，抑或還是等到收入高些去獲得PE，這些都需要考慮。
　　剛才我也提過(guò)，物業(yè)管理、奧特萊斯、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電商，這些都具備分拆的概念。問(wèn)題是在什么時(shí)點(diǎn)來(lái)分拆，哪個(gè)先哪個(gè)后，這是管理層要考慮的。
　　第三，公司也會(huì)持開(kāi)放的態(tài)度，審視不同的融資渠道，只要融資成本比較低就不排除做?？梢钥吹?，國(guó)內(nèi)的融資成本比我們?cè)诰惩獾娜谫Y成本低，相信會(huì)做多一點(diǎn)。其次，人民幣兌換率有一些波動(dòng)，由于有比較多的資產(chǎn)或者是收入都是以人民幣為主，公司傾向于在國(guó)內(nèi)做多一些融資，抵銷(xiāo)匯率上的風(fēng)險(xiǎn)。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：電子商務(wù)和物流兩大板塊的利潤(rùn)是多少？宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有什么改善，是不是預(yù)期下半年的物業(yè)銷(xiāo)售，以及這方面的收入還是會(huì)有下跌？
　　馮星航：對(duì)于電商和物流，公司只談了收入這項(xiàng)數(shù)據(jù)，但沒(méi)有提到利潤(rùn)，原因是有一些費(fèi)用很難分?jǐn)?。比如說(shuō)開(kāi)始的薪酬，究竟多少歸到電商，多少歸到物業(yè)銷(xiāo)售？這個(gè)是比較難區(qū)分的。
　　但是公司覺(jué)得，可持續(xù)性收入，不管電商也好，物流也好，物業(yè)管理、租金也好，其毛利率比物業(yè)銷(xiāo)售的要高，只是量化數(shù)據(jù)難以準(zhǔn)確地拿出來(lái)。
　　至于下半年的銷(xiāo)售大環(huán)境不怎么好，銷(xiāo)售情況是不是會(huì)下跌，我覺(jué)得這個(gè)也很難主觀地判斷。只能說(shuō)大環(huán)境是困難的，但公司會(huì)努力去做。至于比起上半年是跌還是平穩(wěn)抑或上升，還言之尚早。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司對(duì)下半年的經(jīng)濟(jì)都不是太樂(lè)觀，有沒(méi)有擔(dān)心過(guò)電商的增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)放緩？
　　馮星航：資本性的開(kāi)支，去年同期六個(gè)月是100億，剛剛過(guò)去的6個(gè)月大概是50億。至于下半年究竟放緩到多少，還需要一些時(shí)間去觀察市場(chǎng)。整體來(lái)講，公司想做的是平衡現(xiàn)金情況。如果銷(xiāo)售情況有所改善，可能資本性開(kāi)支就有適當(dāng)?shù)脑黾印?br /> 　　電商方面，公司的電商收入是會(huì)員制收入，現(xiàn)在沒(méi)有體現(xiàn)到在上面做生意，所以不會(huì)有直接的影響。只要是他是公司的實(shí)體商戶(hù)，就鼓勵(lì)到公司的網(wǎng)上商城加入會(huì)員。至于經(jīng)濟(jì)放緩影響電商，電商有沒(méi)有對(duì)公司有影響，這其實(shí)影響不大。
　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司的租金下半年會(huì)不會(huì)有機(jī)會(huì)放緩？另外是續(xù)租的時(shí)候，新戶(hù)的收入有沒(méi)有一個(gè)具體數(shù)字？
　　馮星航：租金收入相信增長(zhǎng)仍然是有的，公司也會(huì)適當(dāng)調(diào)整租金的增幅，這個(gè)增長(zhǎng)主要多了一些城市的試運(yùn)營(yíng)，都是在培育的初期，租金都是比較優(yōu)惠的。但是現(xiàn)在多了商戶(hù)，多了可租的面積，導(dǎo)致了租金收入的增加。相信隨著越來(lái)越多的中小企業(yè)進(jìn)駐做生意，公司的租金增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然是持續(xù)的。