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當前，物流園區(qū)熱持續(xù)不減，物流地產(chǎn)引發(fā)廣泛關(guān)注。無論物流園區(qū)還是物流地產(chǎn)，說的都是一件事，或者說是一件事的兩個方面。但是，我們還是有所區(qū)分：注重開發(fā)的，我們依然把它稱為物流地產(chǎn)（物流空間提供商）；注重運營的，我們才稱之為物流園區(qū)（物流服務運營商）。
　　趨之若鶩的電商、地產(chǎn)開發(fā)商以及資本的強勢進入，推高了物流園區(qū)的開發(fā)熱度以及四方平臺雨后春筍般此起彼伏的喧鬧。到底是陷阱還是餡餅，熱中要有理性思考。
　　風口來了，并不是什么都能飛的
　　當下經(jīng)濟下行壓力增大以及物流產(chǎn)業(yè)保持中高速發(fā)展，打開了物流園區(qū)的窗口期。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)雖然調(diào)整，但是電商的快速發(fā)展，使得物流的需求不減。2014年物流收入超過7萬億，其中電商物流就占了2萬億。加上互聯(lián)網(wǎng)的應用和鐵路航空的市場化進程加快，呈現(xiàn)出千軍萬馬奔物流的局面。京津冀、一帶一路等國家戰(zhàn)略，以及《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃》的實施和地方政府招商需要，使得物流園區(qū)的興起進入白熱化狀態(tài)。
　　物流園區(qū)確實具有經(jīng)濟管理和業(yè)務發(fā)展的雙重功能，但是小散亂差也是中國物流企業(yè)目前現(xiàn)狀的真實寫照。動輒幾百畝上千畝甚至上萬畝的物流園區(qū)，一定會面臨著重新洗牌，而且不會遙遠！
　　關(guān)注趨勢，就是關(guān)注未來
　　在過去的短短幾年時間里，物流產(chǎn)業(yè)一直熱度不減。物流產(chǎn)業(yè)特別是物流園區(qū)的爆發(fā)式發(fā)展，源于三個關(guān)鍵點：
　　一是與傳統(tǒng)商貿(mào)結(jié)合，實現(xiàn)商貿(mào)物流一體化；
　　二是與金融的結(jié)合，資本的全面介入，打開了物流產(chǎn)業(yè)的供應鏈通道；
　　三是與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，因為信息技術(shù)的廣泛應用，助推了物流產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部管理和網(wǎng)絡(luò)化布局。
　　但是我們不得不看到，物流園區(qū)有它自身的客觀要求，呈現(xiàn)出必然的發(fā)展趨勢：
　?。?）網(wǎng)絡(luò)化。物流的本質(zhì)特征決定的，大網(wǎng)絡(luò)，大市場；小網(wǎng)絡(luò)，小市場；沒網(wǎng)絡(luò)，沒市場。要么整合別人，要么被別人整合。沒有其他選擇！
　?。?）產(chǎn)業(yè)化。主要指物流園區(qū)的開發(fā)主體發(fā)生變化了。從原來的政府主導或者物流企業(yè)主導，演變?yōu)槲锪鞯禺a(chǎn)開發(fā)。
　?。?）綜合化。從單純的倉儲到物流產(chǎn)業(yè)新城，到O2O，進入到物流園區(qū)的4.0時代。
　?。?）專業(yè)化。園區(qū)平臺能夠為入駐企業(yè)提供增值服務特別是業(yè)務成長服務。
　?。?）平臺化。園區(qū)本身就是四方平臺，依托信息技術(shù)，把物流空間提供商和物流運營服務商有效結(jié)合。至少目前看，單純的信息平臺還沒有找到可以獨立生存的路徑。
　　（6）集聚化。把管理功能和業(yè)務功能協(xié)同起來，實現(xiàn)統(tǒng)一管理、產(chǎn)業(yè)整合和綜合服務。
　　物流園區(qū)，開拓視野求發(fā)展
　　其實，物流園區(qū)的具體業(yè)態(tài)可以有多種，而且越來越專業(yè)化才能形成規(guī)模效應。除了存量的整合外，注重增量更有新的機會：
　?。?）電商快遞。不僅僅是集中引入快遞企業(yè)，而且要從產(chǎn)業(yè)鏈上進行整合，實現(xiàn)共同配送。
　　（2）農(nóng)產(chǎn)品冷鏈。特別是生鮮配送，機會很大，但是尚需時日。
　?。?）眾創(chuàng)空間。物流園區(qū)要成為中小物流園區(qū)創(chuàng)業(yè)成長的孵化器和加速器。
　　（4）內(nèi)陸港。迎合一帶一路國家戰(zhàn)略和跨境電商的發(fā)展。
　?。?）專業(yè)商貿(mào)物流市場。特別是汽配、五金、機械、基礎(chǔ)建材等。
　?。?）流通加工企業(yè)。
　　但是，無論如何，物流園區(qū)項目都要本著“統(tǒng)籌規(guī)劃，分期實施，搭建平臺，做好服務”的原則來進行。
　　理性思考，重點關(guān)注的幾個問題
　　為享受“餡餅”，避免“陷阱”，我們建議進入物流地產(chǎn)要重點關(guān)注以下問題：
　?。?）去地產(chǎn)化思維。要更多從物流園區(qū)的運營的角度去思考，而不是單純的開發(fā)。持有的資產(chǎn)如何運營，直接關(guān)系到項目的成??！
　?。?）理清盈利模式。要實現(xiàn)項目整體的可持續(xù)性發(fā)展，而不是單個項目的盈利。
　?。?）重視前期市場調(diào)研。沒有市場，沒有客戶，就沒有開發(fā)，更沒有運營。
　?。?）分期實施。重資產(chǎn)投資項目，市場也有一個逐步培育的過程，不可貪大求全，陷入泥潭。
　　（5）運營為王。在項目前期，就要考慮好園區(qū)信息平臺的搭建，就要考慮好園區(qū)統(tǒng)一結(jié)算的供應鏈金融服務，就要考慮好業(yè)務運營體系的完善。