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2016年，中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)忽然闖進(jìn)一群猛虎——隨著2016年順豐、圓通、中通、申通、韻達(dá)這“民營(yíng)快遞五虎”成功上市，在倉(cāng)配服務(wù)一體化等服務(wù)需求下，快遞企業(yè)加速進(jìn)入物流地產(chǎn)市場(chǎng)投資。 

① 順豐：自成立以來，順豐在提高自身物流配送的速度和服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，早已在全國(guó)開始布局新的電商產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以近三年為例：

2014年12月，順豐投10億元在江蘇省常州市建設(shè)并運(yùn)營(yíng)有關(guān)電商產(chǎn)業(yè)園。 

2015年1月，順豐和江蘇省海陵區(qū)城北物流園區(qū)簽訂合作協(xié)議，總投資2.5億元、占地150畝的順豐電商產(chǎn)業(yè)園成功落戶江蘇省海陵區(qū)。 

2016年1月，順豐被曝將在廣東佛山建設(shè)一個(gè)包括倉(cāng)儲(chǔ)冷運(yùn)等服務(wù)的綜合產(chǎn)業(yè)園。該項(xiàng)目總投資超10億元，規(guī)劃用地約225畝。

圓通申通中通韻達(dá)等競(jìng)投物流地產(chǎn)，2017年是物流地產(chǎn)拐點(diǎn)？ 

2016年4月，順豐參與投資200億元建設(shè)的鄂州民用機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目獲得民航局批復(fù)。該項(xiàng)目初步用地12平方公里，目標(biāo)是建成為全球第四個(gè)、亞洲第一的航空物流樞紐。 

2016年12月，順豐威海電商產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簽約儀式在東山賓館舉行；同月，順豐速運(yùn)蕪湖電商產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目培土奠基。 

② 圓通：2015年5月，圓通速遞與濟(jì)寧交運(yùn)戰(zhàn)略合作在濟(jì)寧交運(yùn)海天物流正式簽約，圓通速遞魯西南最大的現(xiàn)代化分揀中心落戶濟(jì)寧交運(yùn)海天物流“電商快遞產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。 

2016年6月16日，四川省長(zhǎng)尹力會(huì)見喻渭蛟。喻渭蛟表示，圓通集團(tuán)計(jì)劃投資30億元人民幣打造成都區(qū)域總部和國(guó)際航空樞紐，面向歐洲、中亞、俄羅斯、中東、非洲、東盟以及南亞方向開通國(guó)際航線。 

2016年9月8日，陜西省省長(zhǎng)胡和平在西安會(huì)見喻渭蛟。喻渭蛟表示，圓通將在陜西投資建設(shè)西北地區(qū)的快遞轉(zhuǎn)運(yùn)中心和航空基地。 

2016年10月，喻渭蛟對(duì)媒體透露，將在2017年在浙江嘉興建成圓通全球航空智慧城，并結(jié)合北京、成都與廣州組成“一主三動(dòng)”的圓通航空基地。 

同年，圓通還與義烏市政府簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議：在義烏市建設(shè)圓通速遞浙江總部、電商產(chǎn)業(yè)園、區(qū)域航空樞紐以及物流集散中心等項(xiàng)目、蛟龍集團(tuán)三年內(nèi)在義烏市建設(shè)以上項(xiàng)目的計(jì)劃投資額為50億元人民幣以上。 

③ 申通：在布局物流地產(chǎn)方面，申通也在今年來實(shí)現(xiàn)大跨步投資發(fā)展。 

2014年11月，申通快遞華東分撥中心擴(kuò)建項(xiàng)目啟用，項(xiàng)目占地102畝，總投資達(dá)3.5億元，這是申通快遞第三代分撥中心。 

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申通分揀中心 

2015年3月，龍游申通電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目簽約儀式在縣政府小型會(huì)議室舉行；同年5月，投資3.6億元的申通快遞西北轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶空港新城。

2016年3月，位于鄭州市經(jīng)開區(qū)鄭州國(guó)際物流園區(qū)的申通快遞華中物流分撥中心開工奠基儀式隆重舉行。 

2016年4月消息，申通與遼寧盤山縣政府合作，初步購(gòu)地100畝用于申通快遞東三省樞紐轉(zhuǎn)運(yùn)中心、東北片區(qū)職能管理中心以及自動(dòng)化分揀基地的建設(shè)，總投資約7000萬元…… 

④ 中通：2015年7月17日，中通（資陽）電商物流園項(xiàng)目在四川資陽簽約，總投資1.8億，占地約120畝。其中，一期總投資6000萬人民幣，占地面積約50畝。 

2016年1月，中通哈爾濱轉(zhuǎn)運(yùn)中心項(xiàng)目與黑龍江哈爾濱道外區(qū)進(jìn)行了簽約；同年3月，中通在山東濟(jì)南崔寨鎮(zhèn)的運(yùn)行中心暨中通吉物流項(xiàng)目奠基，項(xiàng)目占地100畝，總投資2億元。 

2016年7月，中通投資1.55億元在盤錦市盤山縣建設(shè)中通快遞東北區(qū)域總部及中轉(zhuǎn)倉(cāng)配一體化項(xiàng)目。 

⑤ 韻達(dá)：2016年2月28日，韻達(dá)速遞宣布啟動(dòng)與多家機(jī)構(gòu)（如復(fù)星集團(tuán)、中國(guó)平安、招商銀行、東方富海、云暉投資等）合作，合作領(lǐng)域包括物流地產(chǎn)。 

2016年5月19日，媒體報(bào)道韻達(dá)寧波電商服務(wù)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總投資2億元，將分二期實(shí)施，一期占地面積90畝，二期占地70畝。 

2016年12月28日，韻達(dá)與江蘇泰州高港高新區(qū)合作，投資總額1.5億元，項(xiàng)目用地84畝建設(shè)韻達(dá)泰州電商速遞產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。 

⑥ 京東： 2009年12月8日，京東與上海嘉定工業(yè)區(qū)合作，建設(shè)占地260畝的京東商城華東大區(qū)總部，將建一座面積達(dá)26萬平方米的“亞洲一號(hào)”倉(cāng)儲(chǔ)中心，成為全國(guó)最大的單體倉(cāng)儲(chǔ)中心。 

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京東物流中心 

2010年12月14日，京東與武漢市東西湖保稅物流中心簽約，購(gòu)置250畝土地，計(jì)劃投資5億元建設(shè)總面積達(dá)19.7萬平方米的華中電子商務(wù)港。 

2013年5月16日，京東又與武漢市政府簽約，投資70億在新洲建設(shè)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園。

截止2016年9月30日，京東物流擁有7個(gè)智能物流中心、254個(gè)大型倉(cāng)庫、550萬平米的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、6780個(gè)配送站和自提點(diǎn)。 

⑦ 德邦：2010年5月，德邦啟動(dòng)巨資打造的“扎營(yíng)計(jì)劃”，首先在佛山陳村國(guó)通物流城投資建設(shè)13萬平方米的華南運(yùn)作中心；同年，德邦華中運(yùn)作中心，場(chǎng)地規(guī)模由原先的3000平米擴(kuò)大到1.2萬平米。 

2016年3月，有網(wǎng)媒報(bào)道，德邦13.7億元在湖北武漢投建物流產(chǎn)業(yè)園；同年12月28日，韻達(dá)與江蘇泰州高港高新區(qū)合作，投資總額1.5億元，項(xiàng)目用地84畝建設(shè)韻達(dá)泰州電商速遞產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。 

⑧ 中郵：2015年11月，中國(guó)郵政集團(tuán)公司與恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略合作協(xié)議簽署儀式在廣州恒大集團(tuán)總部舉行。 

2017年1月，中國(guó)郵政鄭州跨境電商產(chǎn)業(yè)園與安德在線、鄭州逸陽女褲、中原工學(xué)院、鄭州升達(dá)經(jīng)貿(mào)學(xué)校簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，致力于共同推動(dòng)鄭州跨境電商產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。 

⑨ 百世：2015年5月，百世荊州分撥公司正式落戶荊州市昊瀚電商快遞物流產(chǎn)業(yè)園。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園建成的流水線分揀設(shè)備是荊州市目前最大、技術(shù)最先進(jìn)的。 

⑩ 安能：2015年8月，安能與物流地產(chǎn)商宇培集團(tuán)舉行了戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式，雙方將共同打造現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)生態(tài)圈。此項(xiàng)協(xié)議的達(dá)成，標(biāo)志著安能打造更加完善的安能貨運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)生態(tài)圈。 

（以上為第一物流全媒體整理） 

補(bǔ)點(diǎn)料 

2017物流地產(chǎn)拐點(diǎn)將至？ 

物流參考 小文子 

一、市場(chǎng)繼續(xù)保持活躍 

2004年普洛斯在上海成立，開啟了物流地產(chǎn)的窗口，在通過十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)地區(qū)最優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)商。 

普洛斯在中國(guó)18個(gè)主要城市投資、建設(shè)并管理著60個(gè)物流園，基本形成了覆蓋中國(guó)主要物流樞紐的平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)。完工和在建物業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到500萬平方米。 

圓通申通中通韻達(dá)等競(jìng)投物流地產(chǎn)，2017年是物流地產(chǎn)拐點(diǎn)？ 

經(jīng)濟(jì)只有周期性的，大約12年一個(gè)循環(huán)，從普洛斯2004年到2016年，剛好是一個(gè)周期循環(huán)，在十年前地方政府趨之若鶩的引資進(jìn)入，普洛斯的外資背景良好的外在形象，使得它得到了工業(yè)地產(chǎn)的核心：土地資源。

從普洛斯的戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移可以看到這個(gè)行業(yè)大伽對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)深刻的認(rèn)知。在普洛斯一路凱歌的前進(jìn)途中，身后漸漸多了很多跟進(jìn)者，嘉民、易商、寶灣、新地AMB、蓋世理、嘉民、豐樹以及新熙地、仲量聯(lián)行、麥格理…… 

經(jīng)濟(jì)有五行之說，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)屬于土，緩慢，高投入、長(zhǎng)周期、低回報(bào)。2016年的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為50%，回落8.5個(gè)百分點(diǎn)，位于榮枯線上；新訂單指數(shù)回落3.6個(gè)百分點(diǎn)至51.9%。 

根據(jù)中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)對(duì)全國(guó)65個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的調(diào)查，58家企業(yè)盈利，7家虧損，虧損面為10.7%，虧損額略有降低；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入185億元，比去年下降11%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.41億元，比去年增長(zhǎng)9.6%。 

二、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)拐點(diǎn)到來 

一般省會(huì)城市規(guī)劃的物流園區(qū)面積都在10平方公里以上，有的高達(dá)幾十平方公里；二級(jí)城市也在好干快上的增加一些物流園區(qū)項(xiàng)目。由于政府為了加大投資強(qiáng)度，杜絕土地的閑置，所以會(huì)使得倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)留存土地得以加速開發(fā)，從工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商用或住宅用地，由于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得工業(yè)用地的市場(chǎng)投放量飽和。

“這些倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會(huì)出現(xiàn)空倉(cāng)率增加，租金下降的現(xiàn)象。”因此，2017年“倉(cāng)儲(chǔ)資源將出現(xiàn)拐點(diǎn)”。 

整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在2017年將邁入調(diào)整期。將在以下方面有所變化： 

其一，拿地越來越難：地方政府感覺到倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的稅收回報(bào)和拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的能力屬于慢熱型，于是越來越多的政府對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地開始加上一些指標(biāo)，投資強(qiáng)度、稅收回報(bào)、就業(yè)指數(shù)。這些指標(biāo)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)顯得無法適應(yīng)。 

其二，空倉(cāng)率持續(xù)攀高：在上一個(gè)三年是工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的三年，諸如上述企業(yè)不同程度的都在一線城市獲得了土地資源，然后加緊投入建設(shè)過程中，這些倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施一旦建成，將大幅度提高庫房供給量，將會(huì)出現(xiàn)空倉(cāng)率增加，租金下降的現(xiàn)象。 

其三，資金成本攀升：普洛斯之所以成功是由于它的境外融資能力，針對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)而言，依靠土地的增值保值溢價(jià)需要一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期來完成，從2004年普洛斯進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)，經(jīng)過12年的耕耘已經(jīng)基本上完成了這個(gè)周期更替。 

而跟隨普洛斯進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的基金企業(yè)，才剛剛開始進(jìn)行圈地和投入，這樣的后知后覺，剛趕上經(jīng)濟(jì)常態(tài)化，美元的回歸，為了阻止美元回歸，央行必定會(huì)提高利率水平，那么依靠國(guó)內(nèi)短期負(fù)債所拉動(dòng)的這輪物流地產(chǎn)的投資必將不堪重負(fù)。