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今年年初，王石對于萬科“獨立出三個事業(yè)部”的規(guī)劃現(xiàn)在都已逐一浮出水面。其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的藍圖尤為引人矚目。
　　7月31日，萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖宣布，萬科將與北京鏈家地產(chǎn)展開精裝業(yè)務合作。同一天，幾個月前宣布上市計劃的萬科物業(yè)，與首創(chuàng)置業(yè)成立了新物業(yè)公司，以更好地管理雙方物業(yè)資源。
　　與此同時，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市路線也被曝光。上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負責人鄭華透露，到2017年底，如果一切順利的話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會被拆分上市。
　　按照萬科的規(guī)劃，到2017年底、2018年左右，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)部分將產(chǎn)生550億元的總收入，租金約50億~60億元；輕資產(chǎn)部分能有11億元的收入，利潤約為3億元，利潤率達25%~30%。
　　今年6月，萬科物流地產(chǎn)事業(yè)部已經(jīng)被拆分為獨立的公司，并與美國黑石基金合作，欲打造中國版“普洛斯”。
　　與物流地產(chǎn)板塊相比，萬科的產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)化步伐相對滯后。數(shù)據(jù)顯示，萬科主要的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目約有60%用于銷售，剩余部分持有出租，資產(chǎn)證券化程度很低。
　　未來，萬科不會選擇重資產(chǎn)持有，而將在園區(qū)的運營管理方面發(fā)力。在鄭華看來，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商大多停留在基礎(chǔ)的園區(qū)服務，行業(yè)對增值服務的需求尚沒有得到滿足，而萬科想要嘗試的就是：重服務，偏運營。
　　分拆計劃
　　細心的記者們察覺到了名片上職位的變化。半年前，上海萬科副總經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部負責人鄭華如今的頭銜是“產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理”。
　　作為萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最重要的試點之一，上海萬科極力想把自己的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式做成集團范本，并在全國推廣。目前，上海萬科的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有6個，管理面積150萬平方米，約占集團產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量的15%~20%，其目標是，到今年年底將管理面積拓展到13個園區(qū)。
　　萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略正逐步明晰，其主要推手鄭華的背景卻頗為神秘。2014年年中，萬科在上海成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，鄭華任事業(yè)部總經(jīng)理。當年10月底，上海萬科聯(lián)手天安數(shù)碼城在上海北蔡拿地。除此之外沒有更多關(guān)于鄭華的報道，在萬科的官網(wǎng)上亦沒有其詳細履歷。
　　在此前接受采訪時，鄭華表示：“我們成立了一個關(guān)于園區(qū)的運營團隊，這個團隊基本上涵蓋了目前大家所認知的園區(qū)的投融資等功能，還有一些公共屬性的功能，例如文化、藝術(shù)、教育。”
　　一位了解萬科的人士向記者透露，鄭華先前的工作更多是上海萬科的項目文化平臺打造和后期運營，接手上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部后，公司也希望其能夠打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)板塊的運營平臺。
　　2014年10月29日，在上海萬科領(lǐng)航商務品牌發(fā)布會上，備受矚目的徐匯萬科中心項目正式揭幕，上海萬科的商務理念、企業(yè)服務理念首次被公開定義，上海萬科商用服務體系“星商會”也首次亮相，其背后的主要負責人也是鄭華。
　　在計劃中，萬科的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務平臺也將圍繞“星商會”展開：成立全國化的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司，輕重結(jié)合，重資產(chǎn)部分包括園區(qū)的銷售和出租；輕資產(chǎn)主打“星商匯”產(chǎn)業(yè)服務品牌，面向萬科內(nèi)部以及外部的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，快速復制，輸出品牌和管理實現(xiàn)盈利。
　　不過，財務出身的郁亮更希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊以高利潤率證明這個板塊的潛力。按照萬科的初步設想，到2017年底，萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)收益應達到11億元，實現(xiàn)利潤3億元，利潤率達到25%~30%。
　　“如果一切順利的話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將會被拆分上市，正常情況下是60倍估值，市值差不多也有180億。”鄭華表示。
　　輕資產(chǎn)路徑
　　與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比，萬科物流地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化顯然走得更快。從獨立起，萬科就攜手黑石共同亮相，顯然是希望能以黑石強大的資本運作能力為自己的物流地產(chǎn)輕資產(chǎn)化撐腰。
　　不過，目前市場分析人士的共識是，黑石主要是一個純粹的財務投資者——在國內(nèi)市場上萬科負責攻城略地，黑石則從國際資本市場上為項目尋找資金，萬科會長期管理運營物業(yè)，但是不一定會長期持有。在客戶穩(wěn)定、現(xiàn)金流達到一定要求后可以通過黑石將資產(chǎn)打包出售。
　　這一手法與萬科此前在部分商業(yè)項目中嘗試過的輕資產(chǎn)路線類似。
　　去年9月24日，萬科以16.51億元的價格出售旗下全資子公司上海萬獅置業(yè)有限公司90%的股權(quán)，并與買方就萬獅置業(yè)的未來經(jīng)營及管理訂立合營公司協(xié)議，萬科仍將負責萬獅置業(yè)旗下項目后續(xù)的開發(fā)與運營。
　　此前，萬科還與凱雷簽署了《萬科凱雷商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺之意向書》。根據(jù)《意向書》，雙方將會成立資產(chǎn)平臺公司，萬科與凱雷的股權(quán)比例分別為80%、20%。“這些合作都是以萬科在聯(lián)營公司中的絕對經(jīng)營管理權(quán)作為前提而成立的。萬科與凱雷合作絕不是賣商業(yè)。”彼時負責商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的萬科高級副總裁毛大慶在接受媒體采訪時強調(diào)。
　　“如果物流地產(chǎn)也是這么做的話，風險并不大，”上海凡宜和倉儲有限公司常務副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華認為，“即使不成功，算上項目成本、土地溢價，再加上一些利潤，轉(zhuǎn)手也是不難的。”
　　倘真如此，物流地產(chǎn)對于萬科的意義只是將自己的拿地能力與黑石的資金實力結(jié)合，以拿—建—售的模式實現(xiàn)資本的快速流動，從而實現(xiàn)高投資回報率的目標。
　　不過目前看來，萬科似乎并不想只賺快錢。“我們希望在后期的運營方面賺錢?，F(xiàn)在都在做輕資產(chǎn)持有，我們可能不會大量持有物業(yè)，更多讓基金去持有或者以合作的方式持有，留下運營部分的收益長期做下去。”鄭華表示。
　　這意味著萬科必須在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域集中注意力將技術(shù)、服務、客戶、平臺等園區(qū)運營難點逐一攻克。對萬科而言，這將是更大的挑戰(zhàn)。