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壟斷中國物流地產(chǎn)市場13年后，外資開發(fā)商們終于迎來了一個夠分量的本土對手。
　　萬科董事會秘書譚華杰6月19日向記者確認(rèn)，萬科已經(jīng)成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，在國內(nèi)辦公，這意味著萬科正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，目前萬科已經(jīng)擁有了武漢陽邏和貴陽龍里兩個物流地產(chǎn)項目。
　　這次出擊其實“蓄謀已久”。根據(jù)記者統(tǒng)計，2014年開始，萬科先后在武漢、上海、貴州成立或者收購了物流倉儲公司。在香港，萬科至少成立了20家與物流相關(guān)的企業(yè)。
　　譚華杰還表示，萬科將和世界上最大的另類資產(chǎn)管理者之一黑石集團(tuán)合作，合作的方式依不同項目而定。黑石主要的角色還是財務(wù)投資人——雙方合資成立項目公司，萬科全權(quán)負(fù)責(zé)操盤。萬科會長期運營管理物業(yè)，但不一定會長期持有。在客戶穩(wěn)定、資金收入穩(wěn)定之后，他們會采取證券化的退出方式，也就是將物業(yè)放到境外或者國內(nèi)的REITs市場上。
　　??“在我們不動產(chǎn)領(lǐng)域要找藍(lán)海市場不容易，物流地產(chǎn)就是。”譚華杰曾在今年4月接受記者專訪時稱，他認(rèn)為目前中國物流地產(chǎn)領(lǐng)域基本空白，前十名全是外資背景，但是每年的開發(fā)能力也非常有限。
　　這確實是一塊誘人的蛋糕。根據(jù)普洛斯的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國的人均倉儲面積將達(dá)到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達(dá)到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場規(guī)模將達(dá)到2.5萬億美元。
　　中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產(chǎn)開發(fā)商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產(chǎn)開發(fā)商幾乎全部有外資背景，本土出身的寶灣、維龍也有大量股份握在普洛斯手中。
　　萬科一開始就來勢洶洶，2015年，他們計劃開發(fā)超過100萬平方米的物流物業(yè)，這已經(jīng)超過目前排名第二的嘉民。來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有180萬平方米的物業(yè)，每年的建筑規(guī)模高達(dá)80萬平方米。
　　最大的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯2002年進(jìn)入中國，在35個城市開發(fā)了185個物流園區(qū)，物業(yè)總面積1180萬平方米，是中國最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商，規(guī)模幾乎是之后九家開發(fā)商的總和?，F(xiàn)在，普洛斯在中國的年增長率依然高達(dá)38%。
　　高速增長要歸功于中國高速發(fā)展的電子商務(wù)行業(yè)。中國的在線零售銷售自2006年以來增長了約70倍，年復(fù)合增長率高達(dá)84%，而未來三年，規(guī)模還將翻一番，達(dá)到5.6萬億元人民幣（約合9100億美元）。
　　譚華杰告訴記者，萬科會從經(jīng)濟(jì)活躍，對物流需求高的長三角、珠三角、環(huán)渤海，以及內(nèi)地的大型城市開始，逐漸形成全國性的布局，“不會局限在一二線城市。”
　　這考驗著萬科選擇布局的能力，過去的兩年里，600億的熱錢流向了物流地產(chǎn)。物流地產(chǎn)最重要的兩個布局點北京和上海已經(jīng)面臨土地供應(yīng)緊張，而其他最重要的三個城市天津、成都和武漢，已經(jīng)出現(xiàn)了短期的泡沫。
　　目前，上海大塊完整的倉儲用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在國企手中。由于空間的限制，上海市政府目前更鼓勵發(fā)展港口物流，對城市配送用地的控制比較嚴(yán)格。同時，上海現(xiàn)代化物流設(shè)施的空置率也已經(jīng)達(dá)到了16%，其中臨港區(qū)的空置率已經(jīng)達(dá)到了40%。
　　1.5線和二線的重點城市也不容樂觀。嘉民中國區(qū)運營總經(jīng)理黃煒告訴記者，過去的幾年，天津、武漢、成都政府供應(yīng)了大量的物流土地，這幾年物流地產(chǎn)的供應(yīng)會集中釋放，導(dǎo)致供應(yīng)的增長速度超過需求，政府現(xiàn)在已經(jīng)在控制供地的規(guī)模。
　　根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，地理位置優(yōu)越、土地政策寬松的城市最近幾年已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)高峰。武漢的現(xiàn)代化倉儲從2011年到2015年增加了8倍以上，從8.5萬平方米激增到了69萬平方米，而且今后三年還規(guī)劃供應(yīng)90萬平方米。
　　在這樣的背景下，開發(fā)商對優(yōu)勢地塊的爭奪將越來越激烈。黃煒說，物流地產(chǎn)和住宅、辦公都一樣，選址要考慮“地段、地段還是地段”，尤其是要有便利的交通，海港、河港、空港的土地資源是不可以替代的。這樣稀缺的資源必然會引來各家的爭奪。
　　現(xiàn)代化倉庫供過于求的苗頭也開始出現(xiàn)。武漢的空置率已經(jīng)達(dá)到了33%，而2011年時是完全滿租的。成都的空置率也從2011年的0.6%飆升到了20%。
　　萬科長于住宅開發(fā)，轉(zhuǎn)向陌生的物流地產(chǎn)，將極大地考驗他們的開發(fā)和學(xué)習(xí)能力?，F(xiàn)代化物流設(shè)施對于施工的要求極高，一名資深的物流地產(chǎn)從業(yè)者向記者表示，“雖然萬科住宅開發(fā)能力強(qiáng)，但是萬科造過鋼結(jié)構(gòu)的住宅嗎？造過三噸荷載地平的住宅嗎？更別說政府會要求你的物業(yè)要與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)。”
　　對此，萬科看起來信心滿滿，他們的回應(yīng)是“萬科這樣的房地產(chǎn)開發(fā)公司去做物流地產(chǎn)，是沒有任何擔(dān)心的，越復(fù)雜越能體現(xiàn)我們的能力”。
　　能否獲得大型租戶的認(rèn)可也是萬科需要考慮的問題。第三方物流公司、制造業(yè)和零售業(yè)企業(yè)是物流地產(chǎn)最大的客戶群體，而它們已經(jīng)大多是普洛斯、嘉民、安博的長期客戶。比如聯(lián)邦速遞、亞馬遜、UPS和DHL都是普洛斯的客戶——普洛斯60%的租戶是跨國公司的零售、物流、消費品企業(yè)；嘉民的客戶則有順豐、宜家和迪卡儂等。除非萬科具有明顯的租金和服務(wù)優(yōu)勢，否則很難讓他們轉(zhuǎn)投萬科。而如果沒有這些大租戶撐腰，萬科也無法完成網(wǎng)絡(luò)化的布局。
　　萬科深知這一點，他們的策略是從內(nèi)資企業(yè)中去挖掘客戶。普洛斯、嘉民、安博等開發(fā)商雖然壟斷著市場，但是他們的租戶主要來自于外資企業(yè)。近年來，內(nèi)資企業(yè)，尤其是隨著以三通一達(dá)、順豐為首的快遞行業(yè)以及唯品會、京東等電商崛起，未來將會成為物流地產(chǎn)最重要的租戶，這正是萬科的機(jī)會。
　　萬科要和市場上的巨頭抗衡，最重要的武器是更低的融資成本。以上物流地產(chǎn)巨頭后面有著加拿大養(yǎng)老基金、新加坡政府投資公司這樣的大金主，融資成本可以說是物流地產(chǎn)最重要的因素——低于5%是最理想的。所以雖然有很多地產(chǎn)商都想做物流地產(chǎn)，但光是這一條就將大多數(shù)人拒之門外。
　　對此，萬科方面表示，將融資成本控制在6%以下完全沒有問題，集團(tuán)做物流地產(chǎn)的核心能力是在國外資本市場的融資能力，萬科的信用和號召力都有非常顯著的優(yōu)勢。
　　而黑石的加入將可以帶來大量熱錢，黑石準(zhǔn)備成立130億美元的全球房地產(chǎn)基金，同時其針對亞洲房地產(chǎn)市場的50億美元基金也已經(jīng)籌集完畢。
　　現(xiàn)在唯一的問題是，以快速騰挪著稱的黑石是否有耐心等待資產(chǎn)的升值——物流地產(chǎn)項目的培育期要3到5年，回報期更是可能長達(dá)10年。2010年，黑石旗下的工業(yè)地產(chǎn)基金IndCor成立，僅僅4年就收購了1100萬平方米的產(chǎn)業(yè)，而美國最大的專注工業(yè)地產(chǎn)的DukeRealty基金發(fā)展1100萬平方米的物業(yè)用了42年。從它在美國運營物流地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的方式來看，黑石不見得有耐心等待萬科成長，它很可能和萬科聯(lián)手進(jìn)行大手筆收購，完成物業(yè)積累。
　　然而，在嘉民等巨頭看來，萬科不足為懼，甚至可能成為巨頭們發(fā)展壯大的墊腳石。黃煒告訴記者，他們并不擔(dān)心，甚至歡迎新的開發(fā)者加入，“一旦萬科意識到自己的成本比我們高，它就會把物業(yè)賣給我們。”